Raty równe czy malejące?

Prawie wszystkie banki oferujące kredyty hipoteczne proponują ich spłatę w ratach równych lub w ratach malejących. Jakie są między nimi różnice i kiedy warto zdecydować się na jedną z tych form spłaty?

Każdy rodzaj rat składa się z części odsetkowej i części kapitałowej. Część odsetkowa to koszt wykorzystywania przez nas kapitału pożyczonego od banku. Im mniej kapitału pozostało do spłaty, tym mniejsza jest część odsetkowa raty. Natomiast częścią kapitałową zwracamy do banku pożyczoną kwotę.

Raty równe, zwane również annuitetowymi, są zdecydowanie bardziej popularne wśród kredytobiorców. Jeśli nie liczyć zmian w oprocentowaniu (oprocentowanie w trakcie spłaty kredytu zmienia się w zależności od wysokości stóp procentowych), co miesiąc powinniśmy spłacać raty jednakowej wysokości. W początkowym okresie spłaty, w przeważającej części będziemy w nich spłacać odsetki, a jedynie niewielka część będzie przeznaczona na faktyczną spłatę kapitału.

Raty malejące są określany również jako raty kapitałowe. Wysokość spłacanego w każdej racie kapitału jest stała, natomiast sama rata w każdym miesiącu jest inna. Spłatę kredytu zaczynamy od najwyższej raty, dzięki temu szybciej zwracamy do banku kapitał. W konsekwencji w całym okresie kredytowania zapłacimy mniej odsetek niż gdybyśmy spłacali kredyt w ratach równych.

Udział kapitału i odsetek w pierwszej racie kredytu – rata równa vs malejąca.

Rodzaj rat nie wpływa zazwyczaj na prowizję i oprocentowanie, dlaczego więc większość kredytobiorców wybiera raty równe? Przede wszystkim wybór rat malejących, czyli nadpłacanie kapitału, oznacza wyższe raty w początkowym okresie spłaty. Bank badając naszą zdolność kredytową, oceni ją na podstawie pierwszej, a więc najwyższej raty. Aby otrzymać kredyt w ratach malejących musimy dysponować lepszym dochodem niż w przypadku identycznej kwoty kredytu, ale spłacanej ratami równymi.

Przykładowa suma odsetek dla rat równych i malejących.

Tabela przedstawia porównanie łącznej kwoty odsetek zapłaconych w całym 30-letnim okresie (360 rat) dla kredytu spłacanego w ratach równych oraz w ratach malejących. Założono stałe oprocentowanie nominalne 5,75% w skali roku przez cały okres, brak nadpłat i wcześniejszej spłaty. Wyliczenia mają charakter poglądowy. Co do zasady, suma odsetek przy ratach malejących jest niższa niż przy ratach równych, kosztem wyższych rat na początku okresu kredytowania.

W przypadku pojawienia się problemów ze spłatą, bank będzie wymagał zwrotu rat w ustalonej pierwotnie wysokości. Bez dodatkowych aneksów, nie można automatycznie zamienić rat równych na malejące, czego obawia się znaczna część klientów. W takim przypadku, dobrym rozwiązaniem jest wybór rat równych oraz odkładanie nadwyżek finansowych, które pierwotnie mieliśmy przeznaczyć na spłatę. Z zaoszczędzonych środków możemy co pewien czas dokonywać częściowej spłaty kapitału. W przeciągu całego okresu kredytowania, zapłacimy mniej odsetek niż przy spłacie kredytu w ratach równych, a w przypadku pojawienia się trudności ze spłatą, np. w wyniku utraty pracy, będziemy zobligowani do spłaty raty w niższej wysokości. Oczywiście jest to rozwiązanie najbardziej opłacalne w bankach, które nie stosują opłat za częściową spłatę kredytu.